北京地区二手房市场尚未出现明显的"金集"市场、非学区、非核心地区部分二手房降价现象，但成交量并没有被放大。

究其原因，一方面与新住房市场的转移有着很大的关系，在"金集"时期，新住房市场更为普遍，促进了二手房市场的降价；另一方面，与需求透支和价格小幅上涨后的自然下跌有关。一些中介消息人士告诉"中国证券报"记者，近四季度，许多银行抵押贷款和住房公积金贷款都面临着贷款周期较长的问题，许多业主急于得到全部住房资金，纷纷降价出售。

该地区正在降价

中国证券报"记者发现，一些非核心地区、非学区二手房出现了一定程度的降价现象，不少八月份二手房销售较八月份平均价格下降。

以大兴区雄门区新建的舒适住宅项目为例，区内许多二手房的价格普遍比7、8月的成交价下降了约2000元/平方米，降幅近3%，部分二手房供应存在明显缺陷，下降幅度更大。

在访问过程中，许多新购房者向"中国证券报"记者反映，手续尚未完成，房价下降了10万甚至几十万的现象更为普遍。

二手房买卖是一种纯粹的市场行为，商定的价格不能轻易改变。购房者王红(化名)告诉"中国证券日报"(China Securities Daily)，他本打算在北京疫情反弹后迅速复制底部，但没想到该地区的房价自被购买以来一直在下跌。经业主同意，房屋只能在明年转让，现在刚刚付了定金，如果违约需要按照合同赔偿损失，损失的金额与房价下跌造成的损失大致相同，所以我打算继续办理，不要退房。

高级房地产市场人士郭明(化名)认为，现在市场稳定，如果真的有很大的波动，就会有很多人违约。现在买房后因价格波动而违约，根本不存在，表明波动不大。

郭明告诉"中国证券日报"，如果市场急剧上涨或下跌，业主、买家和调解人在买房过程中将真正体验到"违约"意味着什么。例如，如果房价在短时间内大幅上涨，业主可以在短时间内找到更高的买家，因此违约成本与房价上涨的好处相比是微不足道的。房价下跌也是如此，只是角色将被取代。就目前而言，短期内整体跌幅不大，即使对价格敏感的买家也不构成太大威胁。

新房分流需求

记者发现，新房地产的推广力度相对较强，许多住宅企业以现金红包、折扣、特价房的形式在"金集"期间积极推广。

房地产观察人士告诉"中国证券报"，尽管北京受到价格限制、创纪录价格等控制，但不可能有30%的折扣，但仍会有一些优惠措施。"许多房地产经过多年的销售，已经完全能够实现即时交付，其余的最终项目基本上都是现有的住房。与许多二手房供应相比，既有价格优势，也有质量优势，而且可以随时入住。因此，北京地区在前期销售、接近竣工的新住宅项目中，目前二手房分流现象较为明显。

目前，新房基本上有各大二手房中介机构进行代理，二手房中介人员的新房交易，无论是看还是以后的购房过程，都是很无忧无虑的。对于二手房中介来说，新房业务作为一项增量业务，近年来整体上的推广和排水热情很高，许多中介机构主动将客户引向新的住房市场，在市场需求有限的情况下，也导致二手房市场的疲软。

此外，许多二手房业主在了解到贷款客户接近贷款交付时间可能变得更长的时候，采取主动降低房价来吸引高质量的全资客户，也是许多房价下调的重要原因。

目前，许多业主要求中介机构设法找到完整的客户。对于业主来说，全额客户是偿还资金最快的方式，其次是商业贷款，然后是公积金或投资组合贷款客户。截至第四季度，许多银行抵押贷款周期将被延长，公积金业务也将如此。他说："为了尽可能避免这样的客户，许多业主自愿降价。" 一位资深中介指出，" 仍有一些住房来源不符合五个唯一条件，需要找到完全的客户才能避税。为了吸引这些客户，许多住房供应最近已经开始降价。

前期大幅增长

在疫情流行期间，北京二手房市场没有受到很大影响，在两次疫情缓解期间，需求扩大的现象也更为明显。"在西城学区新住房政策的刺激下，一些地区甚至出现了抢购现象。由于集中释放客户对住房交换的需求和严格的需求，北京二手房价格在两次爆发后略有上涨。最近，随着前期需求的集中释放，转趋光明，北京" 金集 " 时期二手房价格出现了一定程度的下跌。

根据国家统计局的最新数据，8 月份，四个一线城市的新商品房销售价格同比上涨 0.6%，比前一个月增长 0.1 个百分点。" 其中北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.6%、0.6%、0.9% 和 0.5%。二手房销售价格同比上涨 1.0%，同比增长 0.3 个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.7%、0.8%、1.7% 和 1.1%。从以上数据可以看出，北京作为一线城市的代表，虽然八月份二手房价格同比上涨，但落后于其他一线城市。

 " 记者在访问期间发现，最近以西城区为代表的著名学区住房转移到淡季，为了改善住房，以取代刚性需求的小户型已成为主要交易力量。由于交易单价较低，整个地区的平均交易价格有所下降。

目前，西部城市的住房供应量为 1500 万元到 2000 万元的三居室，这些房间与 700 万元到 1000 万元的小户型相比，每平方米少 20，3 万元左右。一方面，在初期集中释放需求，导致小家庭住房存量迅速下降到较低水平，短期内没有住房供应补充。另一方面，最近的交易确实是轻微的，这也是价格不涨的一个重要原因。一些中介人士告诉 "中国证券报" 记者。

"记者对北京地区二手房市场考察研究发现，北京地区二手房市场并未出现明显的" 金集 " 市场、非学区、非核心地区部分二手房降价现象，但成交量并未被放大。

究其原因，一方面与新住房市场的转移有很大关系，另一方面，新住房市场在促进二手房市场降价的 "金牛" 时期更为普遍；另一方面，与需求透支和价格小幅上涨后的自然下跌有关。一些中介机构告诉 "中国证券报"，截至第四季度，许多银行借入贷款，并以抵押贷款为生。